价差5000 ，它会不会成为白沙最后一个低价改善盘？ -凯发88

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在郑州所有的热点新区中，争议最大的是白沙。

看好的人恨不得把白沙说成宇宙中心，白沙的湖、河、地铁、医院、省府搬迁地，甚至连白沙的路名都能拿出来品评出与众不同的价值。
不看好的人听到任何利空信息都欢呼雀跃，恨不得全世界都知道白沙不值得。
这就是白沙。为什么？
原因有三个：
1、白沙是爆红的；
2、白沙一红价格就爆了；3、白沙价格一爆，一股脑的利好释放的太集中了；
所以你看，这三步，步步为营，就好像事先安排好的一样。
相信的人，自然是认为这就是上天最好的安排，这就是宇宙中心该有的样子。
不相信的人，认为这就是个炒作新区的惯常套路，终究不是韭菜就是炮灰。
其实，这是最好的安排还是惯常套路，只要搞清楚以下三个问题就可以了。
1、白沙是怎样爆红的？

2、白沙的价格是怎么涨上去？

3、白沙释放的利好是否利好产业和人口导入？

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许多人关注白沙，应该是从2016年6月开始。但其实，在此之前，白沙已经经历了10年的浮沉。
太久远的我们就不提了。
从2010年说起，此时郑信路周边恒通新城、上东城等楼盘陆续开发，这就是白沙早期郑信路板块的起源。
这个板块的开发模式是粗狂的，早期的客户以周边地缘客户为主。
2014年雅居乐的进入，从某种程度上把白沙拉到了郑州购房者的面前，那个时候的雅居乐在郑州还是一个国内品牌大房企的高大形象，所以雅居乐国际花园开盘小火了一把，自此白沙进入房价8000时代。
此后越来越多的郑州购房客也好，投资客也好，开始关注白沙，白沙的改善属性也是在这个阶段被提出的。

与此同时白沙也从郑信路板块一路向东跨过象湖，到了雁鸣路板块。此时以星联为代表。

                   

真正让白沙成为家喻户晓的热门板块新区，是2016年6月18日融创象湖一号高层均价9300元/㎡开盘，因火爆的抢房局面，白沙一下子爆了。
随后，仅仅过了十几天，亚新以9108元/㎡的楼面价拍下紫藤公馆项目地块，白沙的预期价格很快就突破了10000元/㎡。
随后，2016年7、8、9三个月，郑州迎来的本轮楼市上涨行情的主升浪，房价普遍上涨60-70%。但，此时的白沙，除了星联湾、融创象湖一号是几乎没有其它在售新盘的，可与之相反的是，越来越多的人像发现新大陆一样，涌向了白沙。
越来越多的人意识到错过了龙子湖，不能再错过下一个紧贴郑东的风口，因此在龙子湖连片的高等院校一路向东到象湖的距离，也逐渐突破了许多人向东的心理底线。
作为定位高铁东广场之后的下一个郑东商务中心，白沙的商业和产业规划全貌也在这个阶段从官方渠道披露，最重要的是标志性配套的落地使得白沙的价值被锚定，并被认可。
10月之后，永威森林花语、蓝城玫瑰园、美景东望、亚新紫藤公馆的相继面世，从他们的产品规划可以看出，白沙的改善特性愈加明显了，白沙的高层预期价格突破12000元/㎡，洋房的预期价格突破了16000元/㎡。
此后，随着各个项目的不断开盘试水，到了2017年3月，白沙高层价格预期是13500元/㎡左右，洋房预期价格18000元/㎡；
2017、2018年两年是郑州房地产的调整期，白沙也一样，有两件事比较有代表性：
1、融创9800元/㎡全款开盘
2、东望高层12000元/㎡精装开盘
从这两次开盘成为热点清盘时间的结果看，经过楼市盘整期之后，有两件事可以确定：
1、白沙的价值被认可
2、白沙的价格已经坐实探底
但，同时你还会发现另外一个事实，那就是在经过十年的发展，从郑信路的地缘刚需到雁鸣路刚需与改善并存，白沙进入品质改善阶段。
首先，从市场在售状况看：
融创象湖壹号售完；
永威森林花语高层已售完，仅有少量叠墅；美景东望没什么房子；星联御象湖快没房了；吉地澜花语尾盘 ；蓝城诚园几乎没房了；和美家园没什么房源了；
所以，剩下的项目屈指可数：

1、星联湾·璟和别墅 大平层；

2、蓝城玫瑰园小高 洋房；

3、星联岚溪府高层，精装；

4、再者就是象湖北的瀚海观象、碧桂园象府，目前都没有入市的具体时间，且从前期透漏的项目配置和效果图看，均定位高端大平层，据说均价两万七八； 其次，这个阶段的白沙将呈现三个特点：

1、项目因少而精，每个手握项目的开发商都有做标杆的心，因此，每一个都可能成为片区的新标杆；
2、因为项目少而精，所以伴随着周边项目的入住，片区配套的落地，价格会有一个跳跃式的上涨，是一蹴而就的。因为清掉一个，剩下的项目因为稀缺和产品创新，会重新估价。

3、因为配套落地，居住舒适度提高，人口开始急剧流入，白沙将迎来一次价格和价值匹配，所以整个白沙将形成三档价格梯度。 所以，这意味着什么呢？这意味着摆在想要在白沙买房人面前两个急迫的问题：

1、不能再等了，再等下去就是象湖北的两万七八了。

2、要么就是蓝城玫瑰园21000元/㎡的洋房，要么就是星联岚溪府14000元/㎡的精装高层。  

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这两个项目虽然在同一个板块，但其实并不是直接竞品项目，因为这两个项目有两大不同：

1、产品类别不同。蓝城玫瑰园是小高 洋房；星联岚溪府是高层。

2、客群定位不同。蓝城相对偏自住的品质改善；星联相对会兼顾投资和改善自住。

除了以上两点不同，这二者还有一个共同点，那就是均以改善类产品定位。
对于蓝城玫瑰园，在之前我们也有文章介绍过，我们对蓝城的产品力是没什么可挑剔的。但因为蓝城的品牌和产品特性，所以蓝城价格相对会高一些。
因此，相比蓝城玫瑰园，星联岚溪府14000元/㎡左右的精装高层，对于想要在白沙买房的客户，无论是改善自住还是投资都更有吸引力。
相比蓝城的知名度，大家对星联芒果这个开发商还是有些陌生，但其实它并不是一个新手开发商，相反还是一个有长达14年开发经验的开发商。开发过的项目有郑州立体世界、新芒果大厦、双河湾、和郡及开封萨拉曼卡、蓝湾国际等，仅在白沙，星联芒果就先后开发了星联·御象湖、星联湾和即将开盘星联·岚溪府以及后续贾鲁河边项目星联枫桥湾。
从星联芒果的开发历程看，我们会发现，虽然这个开发商没有自带明星光环，但他一直在持续不断地创新和尝试，这一点充分的体现在了岚溪府这个项目上。
我们可以从几个方面来看：
先看规划设计：

我最早知道这个项目就是从这几张照片开始，第一眼看过去，很惊艳！对不对？据说这个项目的颜值是对比瀚海晴宇的。

外立面采用局部太空铝板材料，整体呈现三维曲面线条。可以想象，等这个项目交房之后，他一定是这个片区很有昭示性的一个小区。

另外户型设计也非常有特点，下面是这个项目比较具有代表性的两个户型，从这两个户型能看出这个项目的户型设计特点：
1、所有户型均南北通，270度采光；
2、户型方正，面宽大，三开间朝南，具备很高舒适度；3、所有户型明厨明卫，有双开间阳台、l型大尺度景观阳台等，极大拓展了室外空间。

看遍白沙所有项目，它的户型优势是没有竞品的，独此一家！

再看软件配置：

很多人会说软件配置一般都很虚，但这个项目还是比较实在的。这个项目提出了一个“健康家”的生活体系。

这个项目是星联芒果集团多年以来“府系”产品的首发项目，“健康家”生活体系也是星联健康地产实践战略蓝本下的首次入市。
说实话，初听这个概念真觉得好虚。就想这个开发商会安排什么社区活动进入这个系统糊弄人呢？不过这个开发商还真没忽悠，还真有实实在在的内容。
项目配置的有下沉式会所、社区便民中心和健康管理中心。超市和诊所都是很常见的业态，但健康管理中心是很稀缺的配置了。
健康管理中心日常可为客户提供健康体检、健康管理、健康教育等健康支持服务，同时星联借助自身医院的优势，配备有健康管理师，可提供家庭医生、居家护理等居家健康服务，同时还将定期组织健康主题沙龙及健康知识宣教，引领健康生活方式。我们身边会有很多这样的案例，比如父母不愿意和我们住在一起，家门口就有一个非常专业，而自己又能随时去的健康管理中心，是非常人性化的配置了。
除此之外，围绕健康生活场景化的社区配套服务系统、健康定制管理服务等近百项配套服务，不再一一介绍了。

再看周边配置

从大的区位看，这个项目是处在雁鸣路板块，位置偏中心，因此白沙片区的整体大配套它都可以共享。从小环境看，项目方圆1.5公里内，有3所学校涵盖小初高，包括仁爱路中小学和郑东新区龙华中小学，具备一站式教育资源。还有8号线地铁绿博大道雁鸣路站点。
可以说买房子，无论是投资还是自住都必须看重的两点：学校和地铁，它都有。

最后，看一下项目基础数据：

总占地约70亩，容积率2.99，规划9栋建筑，均为2梯4户，全部装修交房，车位配比1:1.07。同时配备近700㎡的便民购物店以及700㎡的社区服务站等便民设施，和近900㎡的中央下沉式会所。

从以上数字看，这个项目整体是一个很均衡的小区。一般小区小于50亩是做不出中心景观，基本不具备设置娱乐玩乐设施；但超过100亩，小区一定会存在嘈杂，公建损坏严重的问题，更重要的是出售和出租的数量相对会比较大，这不利于小区保值增值，因此70亩是很合适的大小。
而且在小区内部利用了楼与楼之间的空间布局规划出占地23亩的社区公园。
这一点还是非常值得肯定的。因为容积率的限制，绝大多数的小区都很难规划出超过5亩以上的中心景观，更别说23亩了。
可以想一下，在自家楼下，不用出小区，每天就可以散散步，跑跑步，陪孩子玩，这真的是会极大地提高生活幸福指数的。
当然，除了小区内部公园，在项目门口还紧邻一座占地40亩市政公园。虽然白沙雁鸣路板块具有很抢的改善特质，但像这个项目这样楼下公园，门口公园且均超过20亩的，这个还真是唯一一个。

最最后，这个项目还有一点值得说，那就是它是精装交付。

对于装修标准的分析，建议去样板间亲自参观感受一下才更有体会，交付标准以最终的星联·岚溪府样板间展示为准。

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最近一次去白沙，感触真的挺大的。
从金水大道一路向东，先是一排已经形成规模的写字楼和酒店；接着是象湖及西南岸省科技馆（正在建设，明年五一会开放），白沙丹尼斯、新田360广场的开工建设；再往东，就到了白沙管委会和有色金属地质矿产局办公大楼；再往东就是总部商务园区。
尤其是惊讶的是更多项目交房了。
在雁鸣路板块，除了在售的蓝城玫瑰园和星联岚溪府，8成以上的商品房都已销售完毕。
目前这个片区已经进入陆续交付并入住阶段，就连蓝城玫瑰园也已经是准现房了。可以说，这里的成熟度是一天一个模样在变化——
有色地质家园街铺商超、餐饮等已经营业；
龙华小学已经开始招生、龙华中学已经竣工，明年开始招生;阜外医院1期工程已经先期投入运营；还有一些新规划正在落地，新107再建、地铁8号线一期工程已经确定进入郑州；第三批地铁规划、京港澳高速辅道规划改高架、科学谷规划出台等等。
今天白沙的路网、配套、绿化和过去比，已有很大的变化，原本的工地围挡，被更多新建筑代替。

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这就是今日的白沙。
正如我们前文所写，这个阶段的白沙老盘殆尽，新盘金贵，因此每一次开盘都可能意味着一个低价盘的消失。而剩下的项目因为人口导入、配套落地，变得稀缺，开发商也会因此进行产品创新，并重新待价而沽。所以，这个阶段的白沙价格上涨时跳跃式的，是一蹴而就的。
今日的白沙，且买且珍惜！